最近，一些房地产开发商开发的新房“缩水”现象明显增多，“缩水”现象更加隐蔽。从居住面积到使用寿命，从公园的配套景观到房子的高度，侵蚀了购房者的合法权益，引发了大量诉讼事件。对此，专业人士讲述了新房“缩水”的四种典型表现，并开出了解决的药方。

　　王乃龙，辽宁龙凤律师事务所律师，有多年处理房地产纠纷的经验。结合现实生活中的实际案例，他指出了房屋“缩水”的四种典型现象，并逐一进行了分析。

　　案例一:房子变小了。

　　前不久，沈阳市民刘先生买了一套商品房，建筑面积141平方米，使用面积112平方米。刘先生交房后，觉得房子面积有问题，找了房产测绘公司重新测量。结果，房子的使用面积只有106平方米，比销售合同少了6平方米，减少了4%。但是由于合同原因，你可以退房的条件是建筑面积误差超过3%，而不是使用面积，所以刘灿先生不能告诉你。

　　王乃龙表示，根据相关司法解释，当房屋使用面积或建筑面积与约定面积不一致时，按约定约定合同。没有约定或者约定不明确的，误差比在3%以内，双方据实结算；超过3%的，买受人可以解除合同，要求开发商无条件退房，并返还已付房价款及利息。他建议，如果消费者退房请求被驳回，可以通过消协指示开发商按规定执行，也可以向法院提起诉讼强制执行。为了避免损失，买家在签订购房合同时要仔细核对条款，并就建筑面积和使用面积达成协议。

　　案例二:被忽视的“使用寿命”。

　　一些购房者经常发现，房产证上标明的使用年限是40年，或者说50年，而不是普通住宅用地的70年。使用寿命缩水，让买家觉得被开发商骗了。王乃龙说，通常开发商从政府部门获得土地使用权后，房地产都有一定的开发建设期，所以购房者获得房屋的土地使用期不会超过70年。消费者只要购买民用住宅，就不需要太担心使用寿命。

　　王乃龙建议，为了避免不必要的麻烦或担忧，购房者应在合同中写入土地使用期限作为开发商的声明，并在购房合同中明确土地使用期限缩短和土地占用范围不正确的情况下的处理方法。

　　案例三:消失的花园，缩水的游泳池。

　　一般购房者经常会遇到这样一种情况:开发商在预售房屋时，根据房地产规划，标有花园甚至游泳池，这已经成为吸引合同交易的重要因素。但是发现最喜欢的小花园变了，完全消失了，游泳池更像是儿童泳池。

　　王乃龙提醒，房地产广告属于宣传资料和销售广告，购房者在购买商品房时要注意收集这方面的资料。交付的房屋不符合宣传资料和销售广告的，买受人可以加入小区业主，通过集体诉讼的方式要求开发商承担违约责任。

　　案例四:房子变矮了。

　　沈阳市民郝军在看一个楼盘的样板房时，被高高的屋顶和敞开的空房间所吸引，决定买下这个楼盘的房子。在房屋买卖合同中，开发商承诺房屋层高为2.9米。但郝军发现，开发商给出的房屋质量保证书上注明的层高只有2.8米。

　　王乃龙认为，在房产管理部门提供的商品房销售合同模式中，一般不明确开发商应如何承担层高“缩水”的责任，要求开发商将层高恢复到合同约定的高度是不现实的。因此，购房者在签订购房合同时，应明确约定违约赔偿的方式和金额，以更好地维护自己的合法权益。